Không nên “phân biệt đối xử”, siết chặt tín dụng bất động sản một cách cực đoan

Ngày 25/11, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay". Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị tổ chức Hội thảo. Đơn vị đồng hành là Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land, HD Mon.

Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương; lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; trên 50 chuyên gia, nhà khoa học cùng đại diện hàng trăm doanh nghiệp bất động sản khác.

Tại Hội thảo, những vấn đề của thị trường bất động sản được các chuyên gia “mổ xẻ” dưới nhiều góc độ nhằm đem đến cái nhìn tổng quan về “sức khoẻ” của lĩnh vực này. Thông qua đó đề ra những kiến nghị và giải pháp giúp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ. Một trong số đó là vấn đề tín dụng bất động sản.

Áp lực bủa vây từ nhiều hướng

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó cảnh báo một số TCTD có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro gắn với xu hướng tăng nợ xấu nội bảng và tỷ lệ nợ tín dụng cấp cho kinh doanh bất động sản, hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành.

Để đảm bảo an toàn hoạt động và hạn chế rủi ro, NHNN yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được giao thực hiện trong năm 2021.

Đặc biệt, NHNN đề nghị các TCTD kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản; tăng cường công tác thẩm định; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tăng cường phân tích dự báo cung cầu thị trường, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang xảy ra tình trạng sốt đất; thận trọng trong việc thực hiện cấp tín dụng đối với các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao…

Với những chính sách nêu trên, NHNN đang quyết liệt thực hiện các biện pháp siết chặt cho vay tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản. 

Theo các chuyên gia, mục đích của việc siết chặt này là hợp lý nhằm đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho cả hệ thống. Song, dù muốn hay không, điều này cũng trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và trung hạn làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận chi phí vốn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn dịch Covid-19 vẫn có nhiều diễn biến phức tạp, các doanh nghiệp bất động sản đang phải gánh chịu nhiều khó khăn.

Tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, hiện tại nguồn cung trên thị trường đang khan hiếm trầm trọng. Nguyên nhân dẫn đến thực tế này, bên cạnh luật lệ chồng chéo làm ách tắc quá trình cấp phép triển khai của nhiều dự án còn là hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

“Thậm chí còn có quan điểm rằng, đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản, nên rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển lấy lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần thì lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau”.

Vì vậy, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc kiểm soát chặt mức độ tập trung tín dụng đổ vào các doanh nghiệp bất động sản, thận trọng khi cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản là những biện pháp cần thiết để ổn định thị trường. Tuy nhiên, không nên siết chặt một cách cực đoan.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh nhìn nhận, việc NHNN siết chặt vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản đang gây nên cản trở lớn đối với sự hồi phục của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp có mục đích phát triển lành mạnh, chính đáng.

Doanh nghiệp bất động sản cần được đối xử công bằng

Việc đánh giá thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, mọi doanh nghiệp bất động sản đều có nguy cơ nợ xấu là không hoàn toàn chính xác khi giới chuyên gia cho rằng, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn nhất ở thời điểm hiện tại. Đặc biệt trong bối cảnh giá vàng tăng “phi mã”, thị trường chứng khoán nhiều biến động, tiền ảo nguy cơ rủi ro cao thì bất động sản vẫn là “bến đỗ” phù hợp.

Thế nhưng, khi các doanh nghiệp bất động sản bị siết chặt tín dụng trong hoàn cảnh chịu nhiều ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 khiến không ít doanh nghiệp trở nên điêu đứng.  

Theo TS. Vũ Đình Ánh, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế tương tự như các doanh nghiệp ngành nghề khác, tránh sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác.

"Đây là thời điểm chúng ta cần đánh giá lại rủi ro của tín dụng bất động sản. Thời gian vừa qua chúng ta liên tục nhấn mạnh tín dụng bất động sản nhiều rủi ro, tín dụng sốt nóng. Tuy nhiên, tôi cho rằng, cần thay đổi cách nhìn để tín dụng có thể giúp ổn định thị trường", TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nghĩa cũng đề xuất, nên có sự đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản ngày càng hợp lý hơn.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng trình bày một số kiến nghị, trong đó có đề xuất việc điều chỉnh hợp lý và chế độ tín dụng cho bất động sản.

“Tôi kiến nghị NHNN xem xét, điều chỉnh hợp lý những quy định và chế độ về tín dụng cho bất động sản. Chúng tôi cho rằng cần chặt chẽ ở một số điểm, ví dụ như việc phát hành trái phiếu bất động sản hoặc việc sử dụng các công ty con để luân chuyển vốn… Tuy nhiên về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản (như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản…) để tháo gỡ cho nguồn vốn vào bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ.

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kế toán – kiểm toán – tài chính, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam cũng chia sẻ: “Trong tình hình hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng do những khó khăn từ dịch Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ về chính sách thuế.

Theo nhận định của chúng tôi, các cơ chế thuế đặc thù đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung cần được xem xét nới lỏng dần theo xu hướng chuyển đổi chính sách coi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng như những ngành nghề kinh doanh khác”.

Ngoài ra, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam còn đề xuất giải pháp khống chế mức chi phí lãi vay được trừ khi tính thuế.

Theo đó, kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn lớn và huy động từ nhiều nguồn, do đó chính sách pháp luật về thuế nên được nghiên cứu, xem xét và sửa đổi theo hướng linh hoạt hơn, quy định mức khống chế chi phí lãi vay phù hợp với đặc thù của từng ngành nghề kinh doanh cụ thể. Đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản thường có nhu cầu sử dụng nguồn vốn lớn thì mức khống chế nên cân nhắc nâng lên cao hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản du lịch nói riêng có những bước phát triển đột phá và mạnh mẽ hơn./.