Tháo gỡ rào cản pháp lý cho thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng

Bất động sản du lịch (Resort Real Estate) là các bất động sản phục vụ lưu trú được xây dựng tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng, ví dụ như: Biệt thự du lịch (Resort villa), căn hộ du lịch (Condotel) và một số loại hình kết hợp giữa lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng khác được các chủ đầu tư bán lại cho các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư có 2 lựa chọn: Một là tự mình đứng ra kinh doanh hoặc hai là giao chủ đầu tư quản lý, vận hành kinh doanh, sau đó hưởng phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh.

Loại hình bất động sản này là những sản phẩm có thể coi là sự kết hợp khá tốt giữa bất động sản đầu tư, cho thuê, nghỉ dưỡng được xây dựng với mục đích cung cấp các dịch vụ thương mại, lưu trú, tăng trải nghiệm và tiện ích cho cả chủ đầu tư lẫn cộng đồng khách du lịch.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chủ yếu được điều chỉnh bởi hai hệ thống pháp luật chính đó là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, hai hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản này lại không có quy định cụ thể, rõ ràng và nhất định nào về khái niệm, chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đó, chủ yếu loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại được quy định tại văn bản dưới luật đó là Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, về khái niệm và định nghĩa của bất động sản nghỉ dưỡng

Tại khoản 2, khoản 3, Điều 48 Luật Du lịch 2017 quy định biệt thự du lịch, căn hộ du lịch là loại cơ sở lưu trú du lịch.

Tại khoản 2, khoản 3, Điều 21 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khái niệm (i) Biệt thự du lịch là biệt thự có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú và (ii) Căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Thứ hai, về chế độ sử dụng đất của bất động sản du lịch

Theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ ba, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng

Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định về “chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở”.

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trên thực tế, mặc dù đã có hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tuy nhiên văn bản hướng dẫn này không phải là giấy khai sinh cho bất động sản du lịch, cũng không phải là phao cứu sinh cho loại hình bất động sản này mà chỉ mang tính chắp vá. Thậm chí, việc văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện theo các điều luật quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay Luật Du lịch 2017 đối với một số loại hình hiện nay đang có sẵn còn khiến hệ thống pháp luật thêm nặng nề, phức tạp, chồng chéo, không có tính khả thi để đưa vào thực tiễn. Một số bất cập trong văn bản hướng dẫn áp dụng một số điều của Luật Du lịch 2017 và Luật Đất đai 2013 có thể kể đến ví dụ như:

Thứ nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gộp khái niệm Condotel vào loại hình cơ sở hữu trú căn hộ du lịch, theo đó, khái niệm này quy định “căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Đây là khái niệm về homestay thông thường, chỉ thể hiện căn hộ du lịch là căn hộ nhằm mục đích phục vụ khách du lịch, nếu đem định nghĩa này để làm khái niệm cho Condotel rõ ràng là không đầy đủ, không thể hiện được quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ là cá nhân hay tổ chức đối với loại hình Condotel.

Thêm vào đó, nếu quy định căn hộ du lịch là loại cơ sở lưu trú du lịch tại Điều 48 Luật Du lịch 2017 thì chủ sở hữu căn hộ Condotel sẽ phải đáp ứng được điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch được quy định tại Điều 49 Luật Du lịch 2017 đó là phải có đăng ký kinh doanh. Đây là điều không thể đối với nhà đầu tư là cá nhân sở hữu căn hộ Condotel.

Ngoài ra, cũng chưa có định nghĩa, khái niệm rõ ràng, cụ thể đối với một số loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đa công năng khác như căn hộ văn phòng (Officetel), nhà phố thương mại (Shophouse), nhà phố du lịch (Shoptel) và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác.

Thứ hai, về chế độ sử dụng đất của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định là loại đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng đất từ 50 năm đến 70 năm, tương tự như đối với loại hình chung cư thông thường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đó là Condotel là căn hộ kết hợp sở hữu, lưu trú và du lịch, vậy khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì mục đích sở hữu là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ. Nếu là đất ở kết hợp thương mại, dịch vụ thì Luật Đất đai 2013 về phân loại, xác định loại đất lại không có quy định về mục đích sử dụng này.

Từ đó dẫn đến việc không thể triển khai các quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là có cơ sở.

Thêm vào đó, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ.

Như vậy, có thể thấy rằng những vấn đề pháp lý đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn nhiều khoảng trống. Pháp luật Việt Nam chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản du lịch, dẫn đến việc chữa cháy bằng cách hướng dẫn sử dụng những quy định đối với các loại hình bất động sản sẵn có để giải quyết những loại hình bất động sản mới chưa được pháp luật quy định là điều không phù hợp. Từ đây cho thấy nguyên nhân về rào cản pháp lý chính là yếu tố quan trọng làm cản trở sự phát triển của loại hình bất động sản này.

Để khắc phục rào cản pháp lý liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đối với bất động sản du lịch thì rõ ràng cần phải định hình khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về thủ tục đầu tư. Theo đó, sửa đổi một số nhóm quy định:

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm bất động sản du lịch mới đối với resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay là một loại đất phi nông nghiệp tương ứng với loại hình cụ thể. Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản này là loại đất gì có thể căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó hoặc quy định một loại đất sử dụng hỗn hợp. Ví dụ:

Đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ;

Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Việc cấp giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chính phủ cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng: (i) Định danh chính thức các loại bất động sản du lịch; (ii) Xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; (iii) Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch trong tương lai; (iv) Quy định cụ thể về thế chấp bất động sản du lịch; (v) Cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản; vấn đề bảo hiểm kinh doanh bất động sản; kiểm toán bất động sản; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực bất động sản; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý Nhà nước đối với phân khúc thị trường bất động sản du lịch.

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư, xây dựng và vận hành dự án bất động sản du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua bất động sản du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại bất động sản du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu bất động sản du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch./.